Altbausanierung: Was sollte man beachten?

Was ist eigentlich ein Altbau? Eine feste Definition dafür gibt es nicht. Im Allgemeinen sind damit Gebäude gemeint, die vor dem Zweiten Weltkrieg erbaut wurden. Oft zeichnen sich Altbauten durch hohe Decken aus, Dielen-Fußböden, gemauerte Wände, teils auch Stuckverzierungen. Wohnen im Altbau ist beliebt und hat seinen besonderen Charme. Umso wichtiger ist es, den Wert einer solchen Immobilie zu erhalten.

In Abgrenzung zu Neubauten können aber durchaus auch Gebäude aus den 60er oder 70er-Jahren als Altbauten bezeichnet werden.

• Checkliste Altbausanierung
• Vorgehen bei einer Altbausanierung
• Wann lohnt sich eine Altbausanierung?
• Kernsanierung vs. Einzelmaßnahmen
• Gesetzliche Vorgaben bei einer Altbausanierung
• Kosten einer Altbausanierung
• Fördermöglichkeiten
• Beraungsangebote

Hier eine kurze Checkliste, was alles bei einer Altbausanierung dazugehört.

Spätestens wenn die Farbe abblättert und der Putz bröckelt, ist es Zeit für eine Renovierung bzw. Sanierung der Fassade. Bei einem ungedämmten Altbau ist es dann sinnvoll, gleich eine Wärmedämmung anzubringen. Dann lohnt sich der Aufwand, ein Gerüst aufzustellen. Außerdem sagt das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Werden mehr als 10 Prozent eines Bauteils verändert, so muss das Bauteil danach den Vorgaben des GEG entsprechen. Bei einer Altbaufassade heißt das: Wer eine größere Fläche Putz saniert, muss dämmen. Das ist auch sinnvoll, denn viele Altbauten verlieren viel Wärme über die Außenwand und verbrauchen damit viel Heizenergie.

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist eine Wärmedämmung von außen meist nicht möglich. Dann sollte eine Innendämmung geprüft werden.

Wichtig ist es, das Gebäude als Ganzes im Blick zu behalten: Zur Fassade gehören neben den Außenwänden auch die Fenster, die Haustüre und das Dach. Sanierungsmaßnahmen sollten immer aufeinander abgestimmt sein.

Wenn das Dach sowieso neu eingedeckt werden muss, ist die einfachste Art der Dämmung die sogenannte Aufsparrendämmung. Die Dämmschicht wird dabei über den Dachsparren angebracht, auf diese kommen dann die Ziegel. Ist die Eindeckung und die Unterspannbahn noch intakt, kommt eine Zwischensparren- oder Untersparrendämmung in Frage. Wird der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt, kann alternativ die oberste Geschossdecke gedämmt werden. Dafür gibt es sogar eine gesetzliche Pflicht.

Zur Dachsanierung gehören auch die Sanierung des Dachstuhls, die Erneuerung der Regenrinnen oder der Einbau neuer Dachfenster.

Durch alte Fenster geht viel Heizenergie verloren. Außerdem ist es ungemütlich, wenn es im Winter zieht oder bei Starkregen gar Nässe eindringt. Ein Fenstertausch im Altbau ist dann sinnvoll, wenn auch die Fassade gedämmt ist bzw. saniert werden soll. Feuchte Luft kondensiert sonst an den kalten Außenwänden und es kann Schimmel entstehen.

Wer seinen Altbau saniert, braucht deutlich weniger Heizenergie als vorher. Dann kann auch das Heizungssystem an den gesunkenen Bedarf angepasst werden. Ist das Gebäude gut gedämmt, kann auch im Altbau eine Wärmepumpe eingebaut werden.

Wer sein Badezimmer saniert, wird meist auch Leitungen und Elektroinstallationen erneuern. Oft wird die Badewanne durch eine platzsparende Dusche ersetzt. Bei der Gelegenheit sollte das Bad gleich barrierefrei und altersgerecht umgebaut werden.

Viele Altbauten haben Dielenböden oder Parkett. Werden diese Holzböden saniert, muss auf eine gute Trittschalldämmung geachtet werden.

Über die Außenwände geht viel Wärme verloren, deshalb geht es bei der Wandsanierung vor allem um die Wärmedämmung. Auf die Dämmschicht werden der neue Putz und die neue Farbe aufgetragen. Bei feuchten Wänden muss die Wand evtl. vorher gegen den Keller abgedichtet werden.

Zu den weiteren Bauteilen, die evtl. saniert werden müssen, zählen unter anderem:

• Keller
• Decken
• Holztreppen
• Elektroinstallationen
• Balkon

Bei einer Sanierung gibt es viel zu tun, doch was kommt zuerst? Das Wichtigste ist eine gute Vorbereitung. Da gerade Altbauten oft Überraschungen bergen, ist es sinnvoll, schon bei der Planung mit Fachleuten zusammenzuarbeiten.

Für energetische Sanierungen gibt es den individuellen Sanierungsfahrplan. Dieser wird von zertifizierten Energieberatungen durchgeführt und vom Staat bezuschusst. Nach einer Beratung und einem Vor-Ort-Termin wird ein individueller Schritt-für-Schritt-Fahrplan für eine Sanierung erarbeitet. Kosten und Energie-Einsparungen der Maßnahmen werden übersichtlich dargestellt.

In Stuttgart ist das Energieberatungszentrum Stuttgart (ESP) erste Anlaufstelle für eine Altbausanierung: https://www.ebz-stuttgart.de/

Die Sanierung eines Altbaus ist immer langfristig zu sehen. Schließlich geht es nicht um kurzfristige Einnahmen durch höhere Mieten, sondern eine Sanierung steigert auch den Wert der Immobilie.

In den meisten Fällen ist eine Sanierung günstiger als Abriss und Neubau. Auf jeden Fall ist eine Sanierung klimafreundlicher, denn für einen Neubau braucht es viel Rohstoffe und Energie, ebenso für Abriss und Entsorgung. Dies wird als „graue Energie“ bezeichnet. Energetisch schneidet die Sanierung auf alle Fälle besser ab.

Welche Maßnahmen bei einer Altbausanierung sinnvoll sind, hängt vom jeweiligen Gebäude ab. Gebäude haben unterschiedliche Schwachstellen. Diese gilt es zu erkennen und daraus die sinnvollsten Maßnahmen abzuleiten. Oft sind Heizungen veraltet und verbrauchen viel zu viel Energie. Wer seinen Altbau vorher dämmt, kann die neue Heizung kleiner dimensionieren. Effektiv und von den Kosten her überschaubar ist auch das Dämmen von Kellerdecke oder Dachboden.

Bei manchen Altbauten geht es ums Ganze: Wenn die Wände schadhaft sind oder auch die Raumaufteilung nicht den gewünschten Anforderungen entspricht, kann eine Komplettsanierung sinnvoll sein. Rundum gut gedämmt, mit moderner Haustechnik und dem Einsatz erneuerbarer Energien ist sogar Passivhausstandard möglich. Außerdem kann mit einer Komplettsanierung auch die Gestaltung nach den jeweiligen Wünschen verändert werden.

Viele scheuen jedoch die hohen Kosten. Und nicht jedes Gebäude braucht gleich eine Kernsanierung. Auch einzelne Maßnahmen, wie zum Beispiel Wärmedämmung oder eine neue Heizungsanlage können schon viel bewirken.

Ein Beispiel: Der jährliche Heizwärmebedarf von Neubauten nach dem Gebäudeenergiegesetz liegt bei rund 70 kWh/m². Bei Altbauten kann der Energieverbrauch bei etwa 220 kWh/m² bis sogar weit über 400 kWh/m² liegen. Bereits mit einzelnen Maßnahmen wie einer Wärmedämmung oder einer neuen Heizung kann man diesen enormen Verbrauch spürbar (auf ca. 100 kWh/m²) senken.

Bei der Altbausanierung gelten die gleichen Vorschriften wie bei jeder anderen Sanierung. Beachtet werden muss in erster Linie das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Dieses hat Ende 2020 die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst. Das GEG schreibt vor, welche Mindeststandards bei einer Sanierung einzuhalten sind. Außerdem gibt es die Pflicht zum Austausch von alten Öl- und Gaskesseln.

In Baden-Württemberg muss außerdem das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) beachtet werden: Beim Austausch der Heizung müssen erneuerbare Energien genutzt oder Ersatzmaßnahmen umgesetzt werden.

Steht der Altbau unter Denkmalschutz, so müssen Veränderungen z.B. an der Fassade vom Denkmalamt genehmigt werden.

Die Kosten für Sanierungen können sehr unterschiedlich ausfallen. Als Richtwert geht man von 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter Fassade aus. Bei einer kompletten Dachsanierung muss man je nach Ausführung mit 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Die Kosten für eine neue Heizung hängen stark von der gewählten Technik ab.

Wichtig ist es, sich verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Um die Kosten zu senken, gibt es staatliche Fördermittel. Diese müssen rechtzeitig beantragt werden, und zwar bevor der Auftrag an den Handwerker oder die Baufirma vergeben wird.

Ja, für die energetische Sanierung von Gebäuden gibt es staatliche Fördergelder, sofern bestimmte Mindeststandards eingehalten werden. Diese Fördergelder werden von der KfW bzw. dem BAFA vergeben und müssen dort beantragt werden. Ganz wichtig: Anträge müssen vor Auftragserteilung gestellt werden! Die staatliche Förderung gibt es im Rahmen der BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude). Wählen kann man zwischen einem zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss oder einem Zuschuss ohne Kredit. Bei Einzelmaßnahmen an der Fassade gibt es in der Regel 15 Prozent Zuschuss. Bei Komplettsanierungen richtet sich die Höhe des Zuschusses nach der erreichten Energieeffizienz.

Zusätzlich gibt es kommunale Fördermittel. Die Stadt Stuttgart fördert energetische Sanierungen mit ihrem Energiesparprogramm (ESP). Diese Zuschüsse gibt es zusätzlich zu den staatlichen Fördergeldern.

Außerdem gibt es Fördergelder für folgende Themen:

• Austausch alter Heizölkessel (Öl-Austauschprogramm)
• Photovoltaikanlagen, Speicher und E-Ladepunkte (Solaroffensive)
• Einbau von Wärmepumpen (Wärmepumpenprogramm)
• barrierefreies und altersgerechtes Wohnen
• Begrünung von Fassaden, Dächern und Höfen (Stuttgarter Grünprogramm)

Architekturbüros, Planungsbüros, Handwerksbetriebe… Möglichkeiten zur Beratung gibt es viele. Wählen Sie eine Beratung, die nicht nur einen Fachbereich (z.B. Heizung) abdeckt, sondern breiter aufgestellt und neutral ist.

• Experten und Expertinnen für energetische Sanierungen in Baden-Württemberg finden Sie über das Landesprogramm „Zukunft Altbau“.
  
  
• Das Energieberatungszentrum Stuttgart e. V. (EBZ) ist die lokale Energieagentur in Stuttgart und Regionalpartner der Deutschen Energie-Agentur (dena).
  
  
• In der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes – kurz: Energieeffizienz-Expertenliste – finden Bauherrinnen und Bauherren qualifizierte Beraterinnen und Berater.